2017年4月10日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了6號文《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見》，提出了對十大類風(fēng)險(xiǎn)的具體防控要求。
6號文對信貸類資產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)要求包括“摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)、嚴(yán)控增量風(fēng)險(xiǎn)、處置存量風(fēng)險(xiǎn)”等，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要綜合運(yùn)用重組、轉(zhuǎn)讓、追償、核銷等手段加快處置存量不良資產(chǎn)，通過追加擔(dān)保、債務(wù)重組、資產(chǎn)置換等措施緩釋潛在風(fēng)險(xiǎn)；通過解包還原、置換擔(dān)保、救助核心企業(yè)、聯(lián)合授信管理等方式，妥善化解擔(dān)保圈風(fēng)險(xiǎn)；利用債權(quán)人委員會(huì)機(jī)制，按照“一企一策”原則制定風(fēng)險(xiǎn)處置計(jì)劃；加強(qiáng)債權(quán)維護(hù)，切實(shí)遏制逃廢債行為。重點(diǎn)治理資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類不準(zhǔn)確、通過各種手段隱匿或轉(zhuǎn)移不良貸款的行為，要求銀行及時(shí)足額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力，嚴(yán)格控制對“空殼企業(yè)”和“僵尸企業(yè)”的信貸。旨在全面反映信貸風(fēng)險(xiǎn)，做好足額風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，不得將不良隱瞞和變相出表。
房地產(chǎn)企業(yè)不良資產(chǎn)的搶灘登陸戰(zhàn)正式打響
3月份，亞洲最大地產(chǎn)私募PERE亞洲峰會(huì)在香港召開，峰會(huì)就國內(nèi)不良資產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以及未來地產(chǎn)投資走向進(jìn)行了深入的探討，從會(huì)議新風(fēng)向看，眾多投資機(jī)構(gòu)開始將目光轉(zhuǎn)向另一領(lǐng)域——中國內(nèi)地過熱的房地產(chǎn)產(chǎn)生的不良資產(chǎn)。
先是北上廣深，接著是合肥、杭州、青島，再到東莞，一系列調(diào)控措施從限購角度降低了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)的速度，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，境內(nèi)發(fā)行公司債、成立房地產(chǎn)集合信托、資管計(jì)劃、ABS等各類融資渠道均對房地產(chǎn)企業(yè)開始大幅度的收緊。
與以往的投資方向正好相反，在中國市場出現(xiàn)因資金問題或違約而產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，成為地產(chǎn)投資的新機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，光是2016上半年，傳統(tǒng)不良資產(chǎn)公開市場大于3000億元的成交額里，四大占比就已超過80%。
從部分可查的數(shù)據(jù)來看，2015年6月中國華融的不良資產(chǎn)總額為3264億元。其中，收購重組類不良資產(chǎn)總額為2125億元，要按最終債權(quán)人所屬行業(yè)劃分的話，來自房地產(chǎn)行業(yè)的有1368億元，占比高達(dá)64%以上，由此可見一斑。
以華融的數(shù)據(jù)推算，四大旗下房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額接近6000億元。再加上一些地方性AMC的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，全國房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)將很有可能逼近萬億。
同時(shí)，因房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)抵押物價(jià)值高、升值潛力巨大，包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，如帶著芳香味道的花朵一樣，深受有蜜蜂屬性的AMC追捧。
就AMC處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)而言，可分為兩個(gè)大類，一是有強(qiáng)大信用主體介入，如央企、國企、四大等作為擔(dān)保，先將所有償付責(zé)任都承攬下來，再重新開發(fā)或盤整后再銷售，當(dāng)資金逐漸回籠后，按比例償還債務(wù)。
第二個(gè)是債務(wù)重組，投資方通過打折收購所有債權(quán)，接著由投資方與債務(wù)人談判，一段時(shí)間后，如債務(wù)人能夠盤活項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，那么投資方將獲得債權(quán)投資的收益。
AMC通過債權(quán)受讓方式，向二三線房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。以此變相向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。同時(shí)，資產(chǎn)管理公司也會(huì)讓融資方提供抵押擔(dān)保，其中，資金占用費(fèi)等本質(zhì)便是貸款的利息。
債務(wù)重組和資產(chǎn)重組改變了以往單一的訴訟、破產(chǎn)、拍賣等硬著陸方式，由于基金的梳理、投資、置換和運(yùn)營等能力化解了不良資產(chǎn)，資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值得到再次提升。
過去十幾年來，中國經(jīng)濟(jì)高速增長，用日新月異來形容亦不為過，但十八大以后，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期，在此期間，大量產(chǎn)業(yè)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)改革以及金融不良資產(chǎn)是裸露出來的，由此可見，整個(gè)十三五期間，將是不良資產(chǎn)暴露的高峰期，形成各方資本搶灘登陸的局面，這個(gè)機(jī)遇已經(jīng)到來，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也悄然來臨。
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